As novas regras para utilização do FGTS no financiamento imobiliárioválida para contratos firmados entre 2021 e 2025, passou a permitir que mais trabalhadores utilizem o saldo do fundo para reduzir parcelas, quitar saldo devedor ou comprar imóveis dentro de limites atualizados, acompanhando a valorização dos imóveis no país e ampliando o acesso ao crédito habitacional, principalmente no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Esse conjunto de mudanças foi definido pelo Conselho Curador do FGTS e está alinhado às decisões do Conselho Monetário Nacional (CMN) sobre o teto do valor dos imóveis financiáveis. Na prática, os mutuários que atendem aos requisitos podem utilizar o fundo em propriedades de até R$ 2,25 milhõesdesde que respeitadas as regras de utilização social do benefício. A regra vale tanto para quem quer comprar residência quanto para quem já tem financiamento em andamento e quer aliviar o orçamento.
Quem pode utilizar o FGTS pelas novas regras do financiamento habitacional?
Para ter direito a usar o FGTS no financiamento imobiliário Pelas regras recentes, o trabalhador deve atender a requisitos mínimos. O primeiro é o tempo de contribuição: é preciso somar, pelo menos, três anos de trabalho com depósito do FGTScontínua ou não, em uma ou mais empresas.
Além disso, o titular não pode ter outros financiamentos ativos no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) em qualquer lugar do país. O imóvel deverá ser utilizado como residência própriao que exclui imóveis comerciais, de veraneio ou imóveis destinados exclusivamente ao arrendamento.
Como utilizar o FGTS para financiamento imobiliário na prática?
O uso de FGTS para financiamento imobiliário pode ocorrer em diferentes momentos do relacionamento com o banco. O fundo pode ser usado na compra do imóvel, na quitação do saldo devedor, na redução temporária do valor das parcelas ou, em alguns casos, na quitação do contrato.
Contratos firmados entre 2021 e 2025, no âmbito do SFH e respeitando o limite de R$ 2,25 milhões pelo valor do imóvel, estão abrangidos pelas regras aprovadas. Em todos os casos, a aplicação do FGTS ocorre diretamente na operação, sem transferência de dinheiro ao trabalhador.
- Amortização do saldo devedor – reduz o valor total que resta a pagar, encurtando o prazo do contrato ou reduzindo o valor das parcelas;
- Redução de parcela – permite reduzir, por um período determinado, parte do valor mensal, o que ajuda no controle orçamentário;
- Aquisição de imóvel residencial – utilização do FGTS como entrada ou parte do pagamento, desde que o imóvel esteja dentro do limite do SFH;
- Pagamento parcial ou total – em algumas situações, o saldo acumulado pode ser suficiente para rescindir o contrato de financiamento.
Para solicitar o uso do FGTS, o mutuário deverá apresentar documentos ao agente financeiro, como comprovante de vínculo empregatício com depósito do FGTS, certidões de imóvel e contrato de financiamento coberto pelo SFH. O banco analisa as condições e, após aprovação, os recursos são repassados diretamente para a operação imobiliária.
O que muda com o novo teto de R$ 2,25 milhões no SFH?
Atualizando o telhado do Sistema Financeiro Habitacional para imóveis de até R$ 2,25 milhões, foi ampliado o leque de residências que podem contar com as condições do SFH e, consequentemente, com o uso do FGTS. Esse ajuste responde ao aumento dos preços dos imóveis, que reduziu o alcance do limite anterior, especialmente nas capitais e regiões metropolitanas.
Com o novo teto, imóveis de maior valor, principalmente em centros urbanos com metros quadrados mais caros, passarão a ser financiados dentro das regras do SFH. Assim, famílias de diferentes faixas de renda podem utilizar o FGTS vai descontar parcelas ou reduzir o saldo devedor de imóveis que anteriormente estavam fora deste enquadramento.
Quais os requisitos e benefícios da utilização do FGTS para o mutuário?
As condições de utilização do FGTS no financiamento habitacional envolvem requisitos e vantagens diretas para o mutuário. Além do tempo mínimo de contribuição e da proibição de outros financiamentos ativos no SFH, existem regras específicas quanto ao imóvel e localização.
O imóvel deverá estar no Brasil, ser destinado casa própria e respeitar o limite do SFH, atualmente de R$ 2,25 milhões. Em geral, o trabalhador não pode ser proprietário de outro imóvel residencial no mesmo município onde pretende usufruir do benefício, salvo exceções previstas em normas específicas, devendo o contrato obedecer às normas do SFH.
- O imóvel deverá estar localizado no Brasil e ser destinado a casa própria;
- O valor do bem deverá respeitar o limite do SFH, atualmente R$ 2,25 milhões;
- O trabalhador não pode ser proprietário de outro imóvel residencial no mesmo município em que deseja usufruir do benefício, salvo exceções previstas em normas específicas;
- O contrato de financiamento deverá estar dentro dos padrões do SFH e ter sido assinado a partir de 2021, considerando as regras vigentes do Conselho Curador.
Por outro lado, os benefícios para o orçamento familiar tendem a ser significativos. A utilização do FGTS permite antecipar pagamentos, reduzir os juros totais, aliviar temporariamente o valor das parcelas e melhorar o planejamento de longo prazo, facilitando o acesso à casa própria.
- Redução total de jurosao antecipar pagamentos e reduzir o saldo financiado;
- Alívio nas parcelas mensaisespecialmente em períodos de maior aperto financeiro;
- Planejamento de longo prazocom mais clareza sobre o tempo necessário para quitar o imóvel;
- Acesso expandido à casa própriafacilitando a entrada e melhorando as condições de crédito.
Por que o FGTS continua sendo central para a política habitacional no Brasil?
O FGTS para compra de imóveis mantém papel central nas políticas públicas de habitação ao funcionar como poupança compulsória vinculada à trajetória laboral do trabalhador. Ao permitir a amortização, compra e redução das prestações do crédito à habitação, o fundo reduz a barreira à entrada no crédito e apoia o pagamento a longo prazo.
Decisões recentes do Conselho Curador e do CMN buscam adequar o uso do FGTS à realidade do mercado imobiliário em 2025, marcado por maiores custos de construção e imóveis valorizados em diversas regiões. Para os mutuários que cumprem as regras, conhecer esses critérios e possibilidades é parte importante do planejamento financeiro na hora de contratar um financiamento habitacional.
